SAYOMAYO GUIDE
사요마요 사용설명서
건물은 사업이다! 사요마요는 건물을 사기 전에 꼭 확인해야 할 기본자료(입지, 건축물대장 현황 등)를 자동으로 모아 분석하고, 점수를 매겨 이 건물이 사업으로 돈이 되는지(사업성)를 검토해 주는 앱입니다.
사요마요의 철학 ㅣ 건물은 사업이다
건물은 느낌으로 사는 물건이 아니라 하나의 사업입니다. 사업을 시작할 때 시장조사와 사업성 검토를 하듯, 건물도 사기 전에 숫자로 검증해야 합니다. 사요마요는 세 가지 원칙으로 만들어졌습니다.
1. 검증이 감보다 먼저다
입지·건축물대장·상권 데이터를 자동으로 모아, 사람의 감이 놓치는 것을 잡습니다.
2. 좋은 건물이 아니라 좋은 사업을 산다
예쁜 건물이 아니라 돈이 되는 구조(수익·개선 여지·엑싯)를 봅니다.
3. 피한 손실도 수익이다
확신 없는 물건 앞에서 멈추게 하는 것이 사요마요의 역할입니다. 마요 판정은 기회를 놓친 게 아니라 손실을 피한 것입니다.
핵심 구성 ㅣ 5모5축
5모5축(5가지 매수 유형 × 5개 검증 축). 먼저 매수 목적(5모)을 고르면, 5개의 축(5축)으로 건물을 검증해 100점 만점 점수를 냅니다. 목적에 따라 축별 비중이 달라집니다.
5모 ㅣ 매수 유형
- 수익+차익형월세 받다가 나중에 비싸게 파는 목적
- 재건축·개발형헐고 새로 짓거나 개발 호재가 목적
- 사옥형내 회사가 직접 쓰는 목적
- 숙박·운영형도시민박·생숙·고시원 판별 + 숙박 매출 추정 (NEW)
- 병원·개설형직영·입점 병원 개설조건 + 진료권·수익 (NEW)
5축 ㅣ 검증 축
- Ⅰ 매수전검증(게이트)사기 전에 걸러내는 관문. 하나라도 걸리면 점수와 무관하게 차단
- Ⅱ 입지·상권사람의 흐름과 자리
- Ⅲ 하드웨어건물 자체의 스펙
- Ⅳ 수익·금융돈 계산의 핵심
- Ⅴ 미래·엑싯앞으로 좋아질 것들(호재)과 출구 전략
시작하기
- ① 주소 입력지번·도로명 모두 가능
- ② 자동 분석대지·연면적, 층수, 준공연도, 구조(건축물대장) / 역까지 거리 / 상권 카드(유동·상주·직장인구, 업종) / 공시지가 추이가 자동으로 나옵니다
- ③ 직접 입력"auto" 배지가 붙은 칸은 자동으로 채워진 값, 배지가 없는 칸은 직접 넣습니다
탭별 입력 ㅣ 5축을 채우는 법
Ⅰ 매수전검증(게이트)
- 공부상 용도 + 용도변경 특약주택이 껴 있으면 취득세 폭탄 · 잔금 전 근생 전환 특약이 있는지
- 위반건축물대장에 위반 표시가 있는지 (잔금 전 해소 특약이 있으면 통과)
- 건물 구조철근콘크리트(RC)가 안전, 벽돌조는 공사 제약
- 명도 상태세입자 내보내기가 정리돼 있는지
Ⅱ 입지·상권
- 흐름주동선인지 / 머무는 자리인지 지나가는 자리인지 / 횡단보도 앞 코너인지
- 배후상권 유형, 반경 500m 아파트 세대수, 직장인구, 유동인구
- 물리역까지 거리(m), 접면(대로변~이면), 도로폭(6m 미만 주의), 경사
Ⅲ 하드웨어
- 자동 입력대지·연면적, 층수, 준공연도 등은 건축물대장에서 자동으로 채워집니다
- 층당 전용평수한 층에서 실제로 쓰는 넓이 · 실측으로 고쳐 넣으면 정확도가 크게 올라갑니다
- 그 외엘리베이터(있음/설치가능/곤란), 현재·법정 용적률(법정보다 높으면 "기득권"), 준공연도(오래될수록 보수비 반영)
Ⅳ 수익·금융 (임대시세 자동)
- 주변 임대시세 자동조사건축물대장 층별·용도 + 한국부동산원 상가·오피스 시세로 층별 임대료를 자동 채웁니다 (직접입력 아님, 조정 가능)
- 표면·실질 수익률공실·운영비를 반영해 표면수익률과 실질수익률(Cap Rate)을 자동 계산
- 이자상계월 이자 = 대출금 × 금리 ÷ 12 · 실투자금 = 매수가 − 대출금 − 보증금 · 임대료와 이자를 상계
- 매수 최종가 / 탁상감정가(억)감정가는 은행 확인 · 대출 한도·급매 판단 기준
- 보증금(억)세입자 보증금 전액 (전세금 포함)
- 취득·부대비용(%)취득세+중개+법무 (기본 6%, 조정 가능)
Ⅴ 미래·엑싯
- 인근 정비사업단계(대상지선정→조합설립→착공)와 내 건물과의 거리, 주동선 관계
- 교통·개발 호재신설역·노선 수 / 대형개발(규모×확정 시기) / 신설도로 / 인구 추세
- 공사펜스 선점대형 공사장 바로 앞이면 지금은 시끄럽지만 완공 때 수혜
- ★내 건물 정비구역 편입편입되면 오히려 현금청산 위험 · 주의
- 용도변경 잠재력주택→근생으로 바꿀 수 있으면 가치 상승
- 엑싯 목표월세(만)팔 때 받을 월세 · 목표 매도가를 역산합니다
숙박 운영 모드 ㅣ NEW
임대 대신 직접 숙박(게스트하우스·호텔)을 운영할 때의 수익을 추정합니다. 임대수익과 나란히 비교됩니다.
자동 판별
도시민박·생활형숙박시설·고시원 가능 여부를 용도·용도지역·연면적으로 자동 판별하고, 근거 법조항(관광진흥법·건축법)까지 표기합니다.
매출 추정
객실 수(층·면적 기반)·가동률(지역 평균)·객단가(ADR, 상권 시세)·운영비로 예상 수익을 계산합니다.
법적 불가면 수익 숨김
법적으로 숙박이 불가한 건물은 오해를 막기 위해 수익을 표시하지 않습니다.
병원 개설 모드 ㅣ NEW
내 건물에 병원(직영·입점)이 되는지 자동판정하고, 진료권 경쟁도와 직영 수익까지 추정합니다.
개설조건 자동판정 + 현장확인
용도(의원=근생/병원=의료시설)·승강기·주차·연면적을 대장으로 자동판정하고, 장애인편의·소방·오수·시설기준(치과 방사선차폐·병상 6.3㎡)은 현장확인으로 안내합니다. 각 항목에 [자동조회]/[현장확인] 배지가 붙습니다.
진료권 경쟁도 (심평원 실시간)
반경 1km 안 동일 과목 병의원 수를 세어 경쟁도를 판정하고, 종별 태그를 누르면 병원 이름·주소·전화·거리가 펼쳐집니다.
직영 수익 추정
과목별 평균 매출에 주변 경쟁도를 보정해 예상 월매출과 개설 초기비용을 추정합니다 (참고 근사치).
점수 읽는 법
- 총점 100점4개 축(수익·금융·입지·하드웨어·미래) 합산, 5모(유형)별로 비중이 다름
- 80점 이상사요·적극
- 65~79점사요·협상 · 조건을 맞추면 사요
- 50~64점보류
- 50점 미만마요
- 게이트 미통과점수와 무관하게 차단
결과지
분석이 끝나면 결과지를 저장·공유할 수 있습니다. 입력값과 점수 근거가 모두 담깁니다.
8대 판정 ㅣ 목적별 전략 노트
5축 점수 아래에는 이 건물을 8가지 목적(건물주·수익률·시세차익·입지상승·운영수익·직접거주·리파이낸싱·법인)에서 본 전략 노트가 있습니다. 각 칸은 앱이 수집·계산한 데이터로 자동 작성됩니다.
자동 작성
매수가·월세·감정가·용도·역거리 등 입력값으로 각 판정의 문장과 수치가 자동으로 채워집니다. 물건이 다르면 숫자도 판정도 달라집니다.
수정 · 되돌리기
자동 초안은 그대로 두거나 직접 고칠 수 있습니다. 고친 칸은 "↺ 자동 초안으로 되돌리기"로 원래 값으로 되돌립니다.
확인 필요 표시
재개발 예정지, 상권 데이터가 없는 지역, 법인 재무처럼 앱이 데이터를 갖지 않은 항목은 지어내지 않고 "확인 필요"로 표시됩니다. 직접 확인해 채우세요.
데이터 출처 ㅣ 26개 항목 · 7개 기관
모든 분석은 공공·공식 API 실시간 조회입니다. 임의 추정이 아닙니다.
- 국토교통부 건축HUB연면적·대지면적·층수·주용도·건폐율·용적률·승강기·준공연도·구조·층별용도
- 국토교통부 실거래가매매 실거래가·평당가·거래이력
- 국토교통부 브이월드공시지가 10년·용도지역·토지특성
- 한국부동산원상가 임대시세·오피스 임대시세
- 서울시 열린데이터광장유동인구·업종별 매출·소비패턴
- 카카오지하철역·노선·좌표·거리
- 건강보험심사평가원병의원 현황·진료과목·의사수
자주 틀리는 것
- 단위가격은 "억", 월세는 "만" · 21억5천이면 21.5
- 탁상감정가비우면 재무 점수가 부정확해짐 · 은행 확인 필수
- 전세 낀 건물보증금 칸에 전세금 전액을 넣어야 함
- 전략후 월세"희망 숫자"가 아니라 실행 계획이 있는 값만